云南城投三接上交所问询函文旅项目能否成为

2019-04-11 04:25:31 来源: 崇明信息港

5月23日,云南城投置业股份有限公司(下称:云南城投)收到上交所问询函,直指云南城投承接控股股东云南省城市建设投资集团有限公司(下称:省城投)高额债务是否存在风险问题。这已是近两个月以来,云南城投第三次遭上交所问询。

在2018年金融持续 降杠杆 形势下,房企偿债压力剧增。对于近两年频繁进行收并购的云南城投而言,在自身高额负债且偿债能力不足的资金压力下,继续承接控股股东高息贷款,风险系数不可谓不高。

随着上交所三封问询函的下达,云南城投经营、负债问题一一浮现。云南城投为何要承接控股股东高息债务?债务泥潭背后有何发展困局?云南城投又能否冲出困境?

云南城投与控股股东存在利益输送?

公开资料显示,省城投为云南城投的控股股东微信小程序开发
,其与下属子公司云南融智资本管理有限公司合计持有云南城投35.2%股份。云南城投作为当地一家上市公司,省城投在其发展过程中给予了大量的资金和资源支持。截至今年4月9日,省城投为云南城投提供的担保余额约为315.3亿元。

日前,云南城投公告称,为解决省城投的成都会展51%股权质押问题,拟承接省城投所欠63.3亿元银团贷款,并与其所欠省城投及其下属企业的内部借款进行抵消。需要注意的是,省城投提供借款的综合利率为8.75%,高于云南城投2017年的平均融资成本6.77%。因此,5月23日,上交所对云南城投高额承接债务是否会损害公司利益,是否存在资金风险及债务偿付风险等问题进行问询。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示, 省城投之所以让云南城投承接高额债务,可能与中央要求清查国企债务的指令有重大关系。

西南证券董事张刚分析认为, 一般而言,上市公司面向控股公司借款利率比市场价平均低1%-2%左右。而云南城投向母公司直接承担8%的高利率,意味着其向控股公司伸出了援手 。

张刚进一步指出,针对上交所问询是否会损害公司利益问题, 需要着重考量的是,交易资产的资产质量和定价标准是否匹配?

回顾云南城投收购上述标的公司的具体情况。2017年11月,云南城投拟以236亿元的交易价,向省城投及邓鸿、赵凯等股东,收购成都会展100%股权。省城投承诺,在公司股东大会审议收购成都会展的重组议案前,解除其所持成都会展51%股权的质押。但迄今为止,该标的公司质押问题仍未解决,因此,云南城投为帮助省城投解决该问题,承接上述高息贷款。

彼时,云南城投也向股东做出承诺,成都会展在未来三年累计实现扣除非经常性损益后净利润合计约为63亿元的盈利目标。但事实上,成都会展近年来的经营业绩却并不达标。蓝鲸地产梳理发现,成都会展在2015年、2016年和2017年1~8月的净利润分别为8787万元、2.6亿元、1.8亿元,与年均实现约21亿元的目标相差甚远。

张刚认为, 以高额价格购买母公司的资产,表面上看是关联交易,但事实上通过上市公司资产向母公司高额转移资产,是一种隐蔽的向控股公司利益输送的做法,此举对于云南城投而言,债务压力肯定有所加大。

频繁收购并未成为有效收益

诚如该人士所言,无论出于何种原因承接高息债务,对于云南城投而言都是不小的麻烦。而在上交所三封问询函之下,云南城投自身的负债问题柏尚魅俪代理价
,更加重了该笔债务的风险。

蓝鲸地产梳理发现,在过去三年中,云南城投2015、2016、2017年的资产负债率分别为87.64%、89.22%、88.82%,远超行业平均负债水平。

根据中房智库分析报告显示,云南城投已经连续两年短期偿债能力不足。数据显示,云南城投2017年现金资产约53亿元,短期债务却高达147亿元,公司目前持有的资金并不能覆盖短期内的债务,且公司2017年底的流动比率低于2,速动比率仅为0.29,公司的资产流动性以及资产变现能力都较弱。

对于负债累累的云南城投而言,再次承接高息债务无异于雪上加霜,而其长期处于亏损的经营状况更加棘手。

过去几年来,云南城投频繁在资本市场开启 买买买 模式,试图扭转亏损局面。据蓝鲸地产不完全统计,自2016年12月至2018年5月26日,云南城投共发起四项重大资产收购。包括2016年12月,云南城投以18.63亿元收购银泰旗下8个项目股权;2017年11月,云南城投以240亿元重组成都会展100%股权;2017年9月,云南城投以25.88亿元完成对银泰旗下8家公司股权的收购及7家公司70%股份和1家公司20%的股份收购;2018年5月26日,云南城投以19.85亿收购海南国际会展中心项目。

但在其频繁收购动作之下,云南城投的投资活动现金流出现大幅下滑,且利息支出远高于自身净利润。年报显示,2017年,其投资活动产生的现金流量净额为-25.03亿元,同比大幅下滑697.98%;其利息支出高达17.59亿元,是归母净利润1.12亿元的6.66 倍。

事实上,自去年以来,收并购已成为房企开疆拓土的重要途径。据明源房地产研究院数据显示,2017年中国房地产收并购预计超过6000亿元,创下历史新高。但对于盈利不佳的云南城投而言,如果没有健康的经营模式作基础,大肆扩张可能会适得其反。

文旅项目能否成为 救命稻草 ?

作为根植于旅游圣地云南的云南城投,去年开始加重文旅项目的投入比重,以求打破困局。

2017年12月,云南城投连发三份公告,宣布了公司获取或准备获取的三个新项目,包括昆明658亩城改项目、版纳和东莞的大体量文旅项目;2018年3月20日,云南城投宣告对四川冕宁新区开发项目进行投资建设,总投金额约120亿元,在三至五年内计划完成约2500亩(约167万平方米)的土地供应。2018年5月22日,云南城投发布公告称,将与万科等设立合资公司,开发云南文旅度假项目。

值得注意的是,自海南、贵阳相继限购以后,部分外地投资客不得不紧急转向,除一部分涌入广西、广东沿海地区之外,另外一部分则投向云南地区。对于云南地区的发展趋势,严跃进表示,随着外来人员和资金的不断涌入,云南的旅游地产收入将迎来一波涨价,有利于在云南地区布局文旅地产业务的企业。

作为深耕于云南本土的云南城投而言,天时、地利优势一一占尽,云南城投是否能借此冲出发展困境?严跃进认为,由于文旅地产 投资金额大、开发周期长 的特性,短期内,云南城投布局的文旅项目对于公司目前业绩不佳、负债高企的现状并无助益。

而另一个现实是鳐鱼供应图片
,在整个房地产行业,文旅地产的可盈利模式仍在不断探索中,真正能实现盈利的项目凤毛麟角。对于云南城投而言,此种行业现状也将是一个极大的考验。

以上种种,对于债务累累的云南城投而言,想要在这场规模赛中实现绝地反击,道阻且长。张明明

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