四川信托29亿兑付压顶融资方销售不及预期三分之一

2019-08-16 18:29:20 来源: 崇明信息港

俊发地产项目发行规模高达29.6亿,项目续存期为2年,根据不同金额收益从12.5%-14%不等。

房地产信托兑付顶峰即将到来,黑马四川信托正遭29.6亿到期兑付压顶。这款产品融资方为云南地产商俊发地产,不到11亿的项目销售收入,只有信托计划预估值的三分之一。

该信托产品融资代价苛刻,被指为融资方债务重组。此外,融资方今年还将面临6亿银行抵押借款的偿还压力。

如期兑付悬疑

正式成立半年左右,四川信托就发行了一款让市场瞩目的信托产品。

其公告显示,2011年5月6日成立的“俊发地产股权投资集合资金信托计划”,发行规模高达29.6亿,项目续存期为2年,根据不同金额收益从12.5%-14%不等。无论规模还是收益,这款产品都是当时房地产信托中的焦点。

这笔巨额资金投向俊发地产全资子公司云南俊华名下“昆明滇池国际城市湿地公园西亮塘一期”的项目开发,还款来源主要是该项目的销售收入。

去年7月,俊发地产董事局主席赵彬对外宣称,“截至目前,俊发每月根据需要留有头寸少则3亿元,多则达到12亿元。资金链至少保持能支撑一个月,即使当月一分钱不收或不融资的情况也能正常运转。”

值得注意的是,实际销售情况并不乐观。据当地相关媒体报道,该项目在今年1月开盘,一共销售104套别墅,开盘当天就售出91套,销售额7.1亿。记者从该楼盘售楼处获悉,余下的别墅也在1月份出售完毕。

“价格每平在1.5万到2万之间,面积为380㎡—880㎡。”该项目售楼处工作人员告诉记者。以价格计算,该楼盘除开盘日之外,售出的余下13套别墅,销售额不超过3.4亿。也就是说,整个楼盘的销售额不超过11亿。

这仅是四川信托估值的三分之一。四川信托2011年关于俊发地产的尽职调查报告显示,该项目预计销售收入30.3亿元,净利润10.9亿。

今年5月5日,四川信托将迎来这款产品的兑付期。能否如期兑付成为市场悬疑。

疑为债务重组

这个信托产品看似完美的担保结构,被指为俊发地产借新还旧,债务重组。

产品介绍显示,在受托人确认西亮塘项目一期建设资金足够的情况下,云南俊华可以将部分资金用于云南俊华所属其他项目的开发建设。

其中,17亿元是优先级资金,7亿用于受让俊发地产持有云南俊发的49%股权,余下10亿计入云南俊华资本公积。值得注意的是,另外12.6亿次级信托资金,全部由俊发地产认购,而俊发地产对云南俊华的债权刚好为12.6亿。

“这种资金纳入信托计划的形式,是债务重组的方式之一。”一业内人士称。

不仅如此,四川信托的介入,还唤醒俊发地产沉寂了四年的土地。

2007年12月,以云南俊华的名义,俊发地产竞得西亮塘1116亩土地,18.66亿的价格创下当时云南“地王”的传奇。然而,一直到2011年四川信托介入之前,这片土地都未见大动静。据悉,由于长时间的土地控制,俊发地产缴纳了8000多万土地滞纳金。

知情人士称,几年未见开发,主要是俊发地产资金链问题。

实际上,为获得四川信托的输血,俊发地产代价不菲。

信托计划中,俊发地产将余下的云南俊华51%股权全部质押给四川信托,所以,四川信托成为云南俊华的控股100%的实际控制人,对云南俊华的重大事项拥有一票否决权。

同时,云南俊华12.6亿的债权,需要按每年21.59%的比例,支付给四川信托资金占用费。在信托计划成立后18个月内,云南俊华可提前偿还债权及相关资金占用费,如果信托计划满18个月后,没有一次性偿还债权以及相关费用,从第19个月到第23个月则分别需支付8000万、9000万、1亿、1.1亿、1.2亿。并且中途出现相关违约现象,还可能出现更加严重后果,包括资产处理等。

产品介绍预计,该项目净利润10.9亿,而四川信托持有的股东分红比例高达90%。加上上述资金占用费,该项目的利润可谓所剩无几。

“俊发在西亮塘1期的开发建设上,很难获得什么收益,这样高的成本融资,是因为资金链紧绷。”一知情人士称。

融资方6亿借款今年到期

俊发地产的资金链到底有多紧张?

这家1998年成立,港资企业,注册资金7亿元,发迹于云南昆明的房地产企业,从2006年开始激进扩张。2008年陷入资金链危机。

“从2009年开始我们就调整了战略扩张思路。”俊发地产董事局主席、首席执行官赵彬表示。尽管如此,俊发地产还是大肆跑马圈地。

“俊发转型的步是扩大项目地域范围,近的是从昆明主城区扩展到市郊,并向周边城市及地州扩展,进入大理、晋宁、嵩明、西双版纳、丽江等城市,远则走出云南,进入成都、贵阳、海南,构成"大西南战略"。”赵彬表示。

高速扩张之下,俊发地产的资产负债率保持较高的水平。据四川信托尽职调查报告显示,2007年到2010年,俊发地产的资产负债率分别为83.4%、81.6%、82.7%、63.1%(母公司数据)。

近两年,俊发地产多次在昆明打起价格战,被指陷入资金链困局。如2011年推出滨江俊园,降价20%,以1.08万每平米的定价,创下周边同等楼盘的售价新低。

“俊发不是上市公司,负债比较高,加上对外扩张,降价是为了快速回笼资金,缓解现金流压力。”昆明当地知情人士表示。

四川信托相关资料显示,预计俊发地产2012年末累计现金流为100亿。事实上,去年当中,俊发地产频频拿地。仅2012年7月,就借助子公司云南俊华,以15亿拿下7宗土地,这是继俊发地产在成都之后的又一次大规模土地储备。

“包括西亮塘项目在内,俊发地产总计有20个项目即将在2013年运作,总货值达900亿。”赵彬在2013年的经销商大会上表示。

“俊发今年需要的现金流特别大,资金链压力前所未有。”一位知情人士称。

据四川信托尽职调查报告显示,今年1月5日,俊发地产欠农行盘龙支行的2.9亿元已到期,而昆明官渡农村合作社银行金马支行为其提供的3亿元抵押贷款,也将在今年10月面临兑付。

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